Pod czujnym okiem inewstora-obiekt perfekcyjny BTC

Szansę dla polskiego kamieniarstwa nierozłącznie związane są z rozwojem budownictwa i pozycją, jaką mieć będzie w przyszłości kamień w realizowanych obiektach. Największe zakresy robót stwarza budownictwo kubaturowe, niestety w ostatnim czasie znacznie ograniczone. Są jednak inwestorzy, którzy znaleźli receptę na brak koniunktury na wynajem powierzchni w dużych biurowcach. Jednym z nich jest Towarzystwo Inwestycyjne „BT” Sp. z o.o., któremu prezesuje Jerzy Bar -  wielki miłośnik kamienia naturalnego.

Świat Kamienia: - Jak wygląda przebieg procesu inwestycyjnego w oczach inwestora? Czy całkowicie powierzył pan generalnemu wykonawcy prowadzenie budowy?

Jerzy Bar: - Jeśli chodzi o realizowanie konkretnego projektu, to wypracowaliśmy swoje know-how. Polega ono na tym, że nic nie wypuszczamy z ręki. U mnie pracuje więcej ludzi nadzoru niż u generalnego wykonawcy. Wszyscy się dziwią, że mam 9 inspektorów nadzoru, podczas gdy u generalnego wykonawcy jest tylko 3. U mnie są inspektorzy nadzoru głęboko specjalistyczni. Jest na przykład inspektor nadzoru specjalnie do okładzin kamiennych, jest inspektor od elewacji, klimatyzacji, niskich prądów, instalacji elektrycznych, ogólnobudowlany, od sieci strukturalnych, a zatem każda specjalistyczna dziedzina ma swojego opiekuna. Sami więc prowadzimy nadzór i takie postępowanie przynosi sukces. Bierzemy udział w tworzeniu projektu, od kreślarskiej deski do momentu zarządzania budynkiem, czyli cały proces realizacyjny mamy pod kontrolą.

ŚK: - Zazwyczaj na rynku inwestycyjnym od fazy projektu wszystko pozostawiane jest generalnemu wykonawcy, ponieważ jest on stroną w umowie...

JB: - Takie podejście rzeczywiście może dać porządne oszczędności, ale my pilnujemy jednak całego procesu.Nie wierzę, że jeśli pozostawi się wszystko generalnemu wykonawcy, to rezultat będzie taki, jakbyśmy chcieli. Pierwszy nasz budynek, który realizowaliśmy w kamieniu, wygrał nagrodę w konkursie ogólnopolskim pierwszego stopnia w kategorii budynki biurowe. A w tym czasie budynki takiego typu jak BTA Office Center rosły, jak grzyby po deszczu, bo była koniunktura. Z BTB Office Center także zdobyliśmy nagrodę. Te nagrody to nie przypadek, wzięły się właśnie z takiego podejścia kontrolowania tego, co się robi.

ŚK: - Kto był generalnym wykonawcą od strony użycia kamienia w budynku BTC?

JB: - Było paru podwykonawców. Elewację wykonała firma Elkam i muszę przyznać, że się na tym dobrze znają, bo nawet spełnili nasze wymagania, aby na elewacji użylenie płyt pasowało do sąsiednich. Dodatkowo elewacja na budynku położona jest po łuku. Jak się tnie kamień po łuku

(po krzywej elipsy), to wtedy uzyskuje się różne użylenie. Jakby tego było mało, trzeba było dobrać taki kamień, który - właśnie gdy się go tnie po łuku - będzie miał te wzory podobne. Wybrany został Kashmir White, który podczas cięcia po łuku zachowuje podobne użylenie.

Cała elewacja jest zlicowana, czyli szyby z kamieniem ułożone są w jednej płaszczyźnie. Wszystko zostało przygotowane tak, żeby takie założenie udało się zrealizować i docelowy efekt został osiągnięty. Elkam był wykonawcą elewacji, wewnątrz kamień zamontowała firma Uni-Bud Marmury. Szczerze mówiąc, nie widziałem w tej części Europy, aby ktoś odważył się ciąć kamień po łuku. Płyty mają rozmiary 80x150x3.

ŚK: - A wybór podwykonawcy robót, powierzył pan to generalnemu wykonawcy, czy ingerował w decyzję?

JB: - Generalny wykonawca musi mi przedstawić do akceptacji podwykonawcę. Dostaję pełną informację na temat podwykonawców, przeglądam listy referencyjne, zapraszam ich na rozmowy

i podejmuję decyzję. Zawsze przygotowuję tzw. drugi front, czyli zapasowych podwykonawców. Całość robót podzielona jest na elementy, czyli systemy scalone. To ważne, gdy chce się realizować budowę w szybkim tempie. Pierwszy budynek zrealizowany był w 15 miesięcy, od momentu wejścia na budowę do oddania do użytku. Drugi budynek 11 miesięcy, a ostatni - BTC Office Center - w 18 miesięcy, dokładnie tak, jak było napisane w kontrakcie. System kontroli obejmuje między innymi dzienny harmonogram realizacyjny i w momencie, kiedy się obsuwa jakiś termin, mogę interweniować w plan. Mam składany dzienny raport. W raporcie przykładowo mam przedstawione, że w danym dniu na budowie jest obecnych 30 pracowników z takiej a takiej firmy, że wykonają oni 50 metrów ściany. Kiedy zatem jakiś termin się opóźni, to mam zagwarantowane w kontrakcie prawo wprowadzenia nowej firmy na miejsce tej, która powoduje opóźnienie. To jest nasz straszak, firmy wiedzą, że ktoś czeka na ich miejsce. Jest to tak skuteczna metoda, że jak podpisaliśmy kontrakt na oddanie budynku na 15 lipca o godzinie 12, to wszystko było przygotowane co do dnia i godziny. Wszystko było zaplanowane z góry: na 2 miesiące przed zakończeniem prac wysłaliśmy zaproszenia do gości na symboliczne otwarcie - między innymi do prezydenta miasta i innych osób z władz miasta, przygotowaliśmy imprezę jako właściciele budynku. Na 15 lipca wszystko było gotowe i to nie tylko w sensie, że budynek był postawiony. Budynek był już przygotowany i oddany do użytku, również wymyty i wyczyszczony. Jak widać harmonogram dzienny jest bardzo

skuteczną metodą.

 SK: - Sprawa płatności - jak pan radzi sobie z tym problemem?

JB: - My płacimy za gotowy element scalony. Jak postawiłem te trzy budynki, za każdym razem płatności realizowane były bez oczekiwania na termin płatności. Pierwszy budynek budował Mitex, drugi Betonstal a trzeci Energobudowa i żadna z tych firm nie czekała na pieniądze. My mamy trochę nietypowy schemat płatności, płatnikiem jest bank i bank niejako odbiera budynek. Jeżeli zamówiłem na piętnastego danego miesiąca pieniądze za określony zakres prac, to firma prowadząca roboty musiała mieć gotowy zakres na piętnastego, żeby otrzymać pieniądze. Jakby się spóźnili, to od razu mieliby 1% mniej od tej kwoty. W momencie wystawienia faktury bank bezpośrednio przelewał pieniądze na konto generalnemu wykonawcy. Cała zabawa polega na tym, że każda z firm dobrze widziała, jakie są warunki umowy i że nie można ich negocjować, dlatego termin był dotrzymany.

SK: - Cały proces się zazębia...

JB: - To jest naprawdę bardzo dobry system i dobry biznes, każdy wie, co ma robić i trzyma się wytyczonych ścieżek. Jak odprawa była rano, to każdy miał jakiś plan np. położyć płytki w dwóch łazienkach. Mogli zatem albo położyć danego dnia 1,5 łazienki płytek albo 2,5 łazienki płytek. Nie mogło tak być, że zrobili jedną albo wcale, bo już by istniało zagrożenie, że termin się opóźni. Praca na zasadzie elementów scalonych to nie jest tak, że położy się płytki i wszystko już gra. Tutaj należy położyć płytki, posprzątać miejsce, wymyć płytki. Tak samo np. trzeba zamontować 200 drzwi, to oznacza zamontować z zamkiem, z szybami, jeśli takie elementy te drzwi mają, wymyć, zafoliować i wtedy można mówić, że są oddane do użytku. Od strony technologicznej przygotowanie wszystkiego na czas nie jest problemem, niestety dla niektórych problemem jest uporządkowanie prac.

SK: - Jako inwestor nadzorując generalnego wykonawcę jest pan w stanie uporządkować to wszystko i dopilnować?

JB: - Mam pełną kontrolę i wgląd w sytuację. Nawet w płatnościach, jeśli podwykonawca nie otrzymał płatności od generalnego wykonawcy, to wtedy miał prawo to zgłosić do mnie i ja mogłem przejąć płatności. W kontrakcie z generalnym wykonawcą mam zapisane, że mogę przejąć 25% wartości kontraktu bez podania przyczyny generalnemu wykonawcy.

SK: - To dosyć drastyczny punkt kontraktu...

JB: - Drastyczny, ale jest to środek zaradczy, w momencie jak coś się złego dzieje - mamy wtedy prawo przejąć inicjatywę.

SK: - Tym bardziej, że ważny tutaj jest termin. A jak sprawa ma się w wynajęciem przestrzeni?

JB: - W BTC Office Center zostało tylko 166 metrów kwadratowych wolnego miejsca.

SK: - Czyli tyle co nic, zatem przymierza się pan do BTD?

JB: - Dobrze powiedziane. Przymierzam się i co ciekawe, to będzie inwestycja, w której kamień jest elementem pierwszorzędnym. Kształt budowli to - jak my to nazywamy - „Rolling Stone”, czyli toczący się kamień. Ma to być budynek hotelowo-biurowy, zlokalizowany przy ulicy Wilanowskiej. Kamień będzie dominował. Sama technologia wykonania budynku to też będzie novum na skalę międzynarodową. Elementy kamienne stanowiące wycinek kuli.

SK: - Na terenie Warszawy jest dużo obiektów o przeznaczeniu hotelowo-biurowym, ale mają problemy z wynajęciem przestrzeni. Pan nie ma takich problemów. Rozpoczynając BTD też chyba dobrze przeanalizował pan sytuację...

JB: - Większość tych budynków, które borykają się z problemami wynajęcia przestrzeni, ma po prostu wady prawne albo stropy pękają, albo budynek jest osadzony nieodpowiednio. Często bywa tak, że nie mają parkingów. Nierzadko są to budynki tzw. koreańsko-tureckich developerów, coś tam zawsze nie jest dograne. My nie robimy dwóch inwestycji jednocześnie, co gwarantuje, że nie dzielimy naszej pracy. Wszystko w toku pracy nad jednym konkretnym projektem dopracowane jest perfekcyjnie. Na teren tego budynku wprowadziliśmy nawet specjalistów od feng-shui.

SK: - Od strony kamieniarskiej muszę przyznać, że praca została wykonana bardzo starannie.

JB: - Kamień z miesiąca na miesiąc staje się ładniejszy, odwrotnie jak każdy inny materiał wykończeniowy. To jest tak wdzięczny materiał... Dlatego w moich budynkach, gdzie się tylko da, decyduję się na kamień. Na dzień dzisiejszy cena kamienia przy takich inwestycjach, jakie ja realizuję, jest taka sama jak płytki ceramicznej. Jak się ma więc materiał z kamienia, to po co w ogóle kupować płytki ceramiczne. Poza tym kamień to natura i mnogość kolorów. Wszystkie elewacje, jakie mają moje budynki, są właśnie kamienne. W sumie - jak sprawdziłem - różnica w cenie pomiędzy alukoboardem a kamieniem jest żadna i według mnie układanie alukoboardu jest bez sensu. Zrobiłem jedną ścianę z alukoboardu i powiedziałem - nigdy więcej. Kamień i jeszcze raz kamień. Przy obecnych możliwościach technologicznych nie stanowi problemu, by coś wyciąć, dopasować  kusi mnie, aby wzbogacić roboty przez elementy rzeźbione. Obecnie przy planowaniu budynku BTD już wiem, że z punktu widzenia inwestycji budynek się obroni dlatego, że będzie unikatowy z uwagi na proces technologiczny.

SK: - Po wejściu do UE niektórzy oczekują lepszej koniunktury w zagospodarowaniu przestrzeni biurowej.

JB: - Szczerze mówiąc, ja nie liczę na poprawę wynajmu przestrzeni tylko dlatego, że nagle wejdziemy do UE. Liczę na jakość i naturę, czyli kamień powiązany z siecią strukturalną. Dążymy, aby nasze budynki były super ekskluzywne a w dodatku za nieduże pieniądze. My w sumie budujemy za 2/3 tego, co wydają inni. Integralną sprawą jest planowanie i zrealizowanie tego planu. Analiza sytuacji jest też istotna. Kolega właśnie dzwonił z Paryża i powiedział, że ceny powierzchni biurowych w tej chwili doszły do 5000 USD/m2. Od półtora roku ceny mieszkań wzrosły o 100 %. Jest to idealny moment, by kupować mieszkania, wszystkich zachęcam, ponieważ już takich tanich mieszkań nie będzie. Już obecnie obserwujemy, jak wielu inwestorów instytucjonalnych i funduszy skupuje mieszkania i biurowce, bo wiedzą, że ceny będą wyższe.

SK: - Projekt BTD to niewątpliwie duże wyzwanie, kto jest projektantem?

JB: - Zaprojektował go Bartłomiej Martens. To architekt, który wygrał konkurs zorganizowany w celu wyłonienia odpowiedniego projektanta. Do ciekawostek dotyczących naszego budynku należy między innymi zbiornik przeciwpożarowy usytuowany na samej jego górze - pomysł wprowadzony po nieszczęsnym 11 września spełniający wymóg dotyczący takich biurowców. Zbiornik będzie zamieniony w basen. Sam budynek będzie miał dwa poziomy, na jednym 5 lub 6 restauracji w różnym stylu oraz sale konferencyjne też różnej klasy. Ponieważ lokalizacja obiektu jest w pobliżu lotniska, taka różnorodność oferowanych usług ma sens. Nie chcę zdradzać wszystkich szczegółów dotyczących obiektu, bo co to by była za niespodzianka, a dotychczas wszystkie nasze obiekty miały takie niespodzianki. Pierwszy budynek jest zbudowany w stylu eklektycznym. Słupy są spawane do semistruktury. W tamtych czasach, jak budowaliśmy ten budynek, to mało było elewacji strukturalnych czy semistrukturalnych. Wszystkich denerwowało, czemu te słupy są pomarańczowe. To się jednak idealnie dopasowało. Jestem zadowolony z BTB Office Center - siedziby firmy Pfizer, która korzysta z tego biurowca już 4 lata. Przy budowie tego biurowca chciałem, aby wszystkie elementy się przenikały i były różne. Mamy więc przenikające się trapezy, walce i sześciany. W tej chwili Pfizer zgłosił chęć zamówienia 7 do 8 tys. metrów kwadratowych biura. BTC Office Center to już sprawa najnowsza. Budynek wykonany w technologii jednej konstrukcji wykładanej Ackermannem, czyli bloczkami ceramicznymi  nie pustakiem czy betonem.

SK: - Duże inwestycje to pewnie liczne grono pracowników...

JB: - Jak wszystko dobrze jest rozłożone to i pracowników nie potrzeba aż tylu. U mnie pracują 4 osoby w księgowości, 3 w marketingu, jest sekretariat oraz zarząd jednoosobowy. No i w trakcie budowy - nadzór.

SK: - Dziękuję za rozmowę i mam nadzieję, że redakcja będzie miała okazję śledzić realizację BTD.

• « poprz.
• nast. »