Dlaczego inwestor nie płaci

 Powstanie tego artykułu związane jest z informacją, jaką otrzymałem w ostatnim czasie od jednej z firm wykonujących elewacje -  otóż zleceniodawca wstrzymał zapłatę za całość wykonanych robót, stawiając mojego rozmówcę w bardzo niezręcznej sytuacji. Taki sposób działania, jak się okazuje, nie jest wcale odosobnionym przypadkiem i należy do wypróbowanych metod, jakimi posługują się nieuczciwi inwestorzy chcąc uniknąć bądź przeciągnąć termin zapłaty faktur końcowych. Aby zrozumieć mechanizmy, z jakimi w takich wypadkach mamy do czynienia, najlepiej postawić się w roli takiego nieuczciwego inwestora. W związku z dotkliwie odczuwanym deficytem zleceń na rynku budowlanym firmy remontowo-budowlane zwykle godzą się na formy współpracy trudne do zaakceptowania z punktu widzenia ochrony własnych interesów, nierzadko pozbawione możliwości egzekwowania swoich praw (bądź ograniczające je w sposób znaczący). W jaki sposób działa nieuczciwy inwestor? Przede wszystkim nie jest zainteresowany zawarciem umowy pisemnej - ma to szczególnie miejsce w przypadku inwestorów prywatnych. Jednak jeśli już dochodzi do spisania umowy to jej litera ogranicza się do bardzo ogólnych ustaleń nie uwzględniających interesów wykonawcy, a koncentruje się na gwarancjach zabezpieczających dobro inwestora. Następne działania takiego inwestora to nie przekazanie protokolarne placu budowy, nie przekazanie opieczętowanego dziennika budowy, nie wyznaczenie pisemne inspektora nadzoru lub nieokreślenie na piśmie zakresu jego uprawnień. Łatwo umykającą naszej uwadze jest nieprawidłowość polegająca na nie przywiązywaniu uwagi przez inwestora do regularnych zapisów inspektora nadzoru. Znam przypadek, gdy inwestor dostarczał płyty na elewację wykonywaną przez doświadczoną firmę wykonawczą. Wykonawca dał się ponieść akcyjności całej roboty i nie upomniał się o przekazanie dziennika budowy. W związku z jego brakiem  o wadach dostarczanego materiału informował inwestora wyłącznie ustnie. Po zakończeniu robót inwestor wstrzymał płatność kwestionując szerokość spoin. Brak zapisów w dzienniku budowy (brak dziennika) to post factum problem wykonawcy, który wadliwości materiału nie zakwestionował na piśmie. Stałe prowadzenie dziennika budowy to jak widać bardzo ważna sprawa  należy kontynuować zapisywanie wszelkich zdarzeń, nawet jeśli inspektor nadzoru tego nie robi. Ze swoich doświadczeń wiem, że zapisy w dzienniku budowy są w przypadku rozstrzygnięć sądowych bardzo ważne. Należy również wymóc na inwestorze podanie na piśmie zakresu uprawnień inspektora nadzoru. Zdarza się bowiem, że inspektor nadzoru swobodnie wpisuje w dziennik budowy kolejne roboty dodatkowe nie mając w umocowaniu prawnym uprawnień do podejmowania decyzji ze skutkiem finansowym. Określenie uprawnień inspektora nadzoru powinno zostać zapisane w treści umowy. Tym samym osoby wyposażone w prawo do podejmowania przez firmę zobowiązań (należy ten fakt sprawdzić w rejestrze firmy inwestora) umocowują prawnie inspektora nadzoru w określonym zakresie. Jeśli w umowie zostanie zapisane, że inspektor nadzoru jest władny do podjęcia decyzji zlecających wykonanie robót dodatkowych o wartości nie przekraczającej 10% kwoty umownej, to mamy gwarancję, że w tym zakresie może on nakazać wykonanie określonych robót, a inwestor jest zobowiązany do jej zapłacenia. Warto jednak zauważyć, że konieczne jest, aby wpis w dzienniku budowy w ewidentny sposób określał zarówno zakres robót dodatkowych, ich wartość, jak i sposób rozliczenia (np. kosztorys powykonawczy). Ostatnim etapem robót jest ich odbiór przez inwestora. I tu zwykle inwestor unikający płacenia zgłasza  cały szereg usterek i zastrzeżeń wstrzymujących płatności. Co robić?Po pierwsze dokonywać odbiorów częściowych w trakcie roboty  wtedy inwestor jeszcze nie myśli o problemach z płaceniem i dokonuje odbiorów w sposób normalny. Mając protokoły odbiorów częściowych znacznie ograniczamy nieuczciwemu inwestorowi możliwości zgłaszania zastrzeżeń. Po drugie w przypadkach spornych, jeśli jesteśmy przekonani o słuszności naszych racji, jak najszybciej zaproponujmy inwestorowi rozstrzygnięcie przez niezależnego rzeczoznawcę - poza drogą sądową (dobrze jest taką możliwość wpisać w treść umowy). Ogranicza to koszty rozstrzygnięcia i znacznie skraca czas. Gdzie można znaleźć rzeczoznawcę? Proponuję zgłaszać się do Związku Pracodawców Branży Kamieniarskiej lub Naczelnej Organizacji Technicznej.  Oczywiście na okoliczność takiego trybu należy spisać notatkę zobowiązującą obie strony do bezwarunkowego poddania się orzeczeniu rzeczoznawcy i ustalającą podział kosztów sporządzenia opinii.